🙋 Q. 가게 잘 얻는 법 있을까요?
최근 장사가 좀 잘되어 지금보다 큰 매장으로 옮기려고 합니다. 아직은 초보 사장이라 매장 얻을 때 팁이나 체크 사항을 알고 싶어요! 권리금이 합리적인가, 일명 눈탱이 맞지 않는 주의 사항, 누수/전기 배선 체크하는 법, 주방 상태, 간판 설치 가능 여부 등 챙길 것이 많을 것 같은데 어떤 것들이 필요할까요? 실전 노하우 공유 부탁드려요~ !


🤵 A. 가게를 얻을 때, 이렇게 리스트화해보세요! 📃

#1 현재 매장의 손익계산서 분석하기
☑ 손익계산서 분석
☑ 고객의 효익, 원과와 판관비, 매출 대비 비용 등 분석
☑ 적정 인건비 비율과 임대료율 설정
지금 매장이 성황이어서 확장을 하는 것이라면 현재 매장의 손익계산서를 꼼꼼히 정리하고 분석해보세요! 
그 이유는 매장의 크기가 변하면 내부 운영이, 상권이나 입지를 옮기면 고객이 바뀌기 때문입니다. 파인 다이닝*과 패스트 푸드의 운영과 입지가 다른 것처럼 말이죠. 
이를 잘 분석할 수 있는 방법 중 하나가 손익계산서입니다. 매출을 통해 고객의 효익을 분석하고 원가와 판관비*를 나열해 매출 대비 각 비용이 얼마만큼 들어가는지를 분석해 적정 인건비 비율과 임대료율을 설정합니다. 특히 매장 규모가 바뀐다면 이를 통해 시뮬레이션을 그려봐야 하겠죠?
 * 파인다이닝 : 대부분 예약제로 운영되며 일정 수준의 격식을 갖추어 요리를 제공하는 고급 식당을 말합니다. 
 * 판관비 : 판매와 관리, 유지에서 발생하는 비용을 통틀어 칭하는 용어

#2 현재 상권과 입지 분석하기
☑  우리 고객의 상권과 입지 분석 (어디서 오는지, 유동 인구 수와 특성)
☑  교통 관련 요소 확인 (지하철 역, 버스 정류장 위치, 이용객 수 등 )
손익 계산서의 매출을 통해서 고객을 다시 정리했다면, 우리 고객들이 위치한 상권*과 입지*를 분석합니다. 우리 고객들은 어디서 오는지, 우리 상권의 유동 인구 수와 특성은 어떤 지를 정리합니다. 고객이 오피스나 주거 시설이 아니라 대형 상권처럼 특수한 목적을 위해 찾아오는 상권이라면 지하철 역이나 버스 정류장의 위치, 이용객 수 등 교통 관련 요소를 확인합니다.
* 상권 : 우리 상품을 판매할 수 있는 특성을 지닌 권역을 의미합니다. 역세권, 아파트 상권, 대학상권, 오피스 상권 등이 있습니다
* 입지 : 그 권역 안의 물리적 요소를 말합니다. 도로변, 횡단보도, 상가의 가시성 등이 있습니다.

#3 후보 상권 고르기
현재 상가를 잘 분석했다면 이에 부합하는 인구의 특성과 유동 인구 수가 있는 후보 상권을 고릅니다. 그리고 지금 매장의 입지를 분석해서 비슷하거나 유리한 입지를 찾는 것도 중요합니다. 

#4 천천히 여러 후보 점포를 물색하기
할 수 있는 만큼 여러 점포를 검토합니다. 한 두 곳만 보고 ‘여기가 인연인 것 같아!' 하고 바로 계약하는 것은 상당히 위험합니다. 손익계산서와 상권/입지에 부합해야 하는 요소를 체크리스트로 만들고, 유사하거나 더 나은 조건의 점포를 찾아봅니다. 절대 초조해 하지 말고 최대한 유리한 조건으로 계약할 수 있는 점포를 천천히 찾습니다.

#5 임대 조건 검토하기
임대 조건 검토Ⅰ-권리금/임대료/관리비/등기부등본
☑ 권리금 : 주변 시세 확인 및 비교
☑ 임대료 분석
☑ 월세 외 관리비 및 계약 면적 확인
☑ 등기부등본 통해 임차이력, 건물 매매가, 근저당 이력 등 검토
후보 점포를 부동산으로부터 추천을 받았다면 임대 조건을 검토합니다. 권리금의 타당성은 주변 시세를 확인하며 알 수 있습니다. 현재 성황하고 있는 매장들은 어떤 조건으로 들어 갔는지 최소 5군데는 조사하고 평당 평균 권리금을 산정해 비교해 봅니다. 여기서 내부 시설 이용에 대한 권리금은 산정하지 않습니다. 그리고 평당 권리금과 함께 임대료를 분석합니다. 근처 다른 매장들과 평당 월세가 차이가 있는지, 계약하려는 후보 매장의 입지 조건을 비교하면서 말이죠. 월세 외에 따로 관리비가 들어가는지도 확인합니다. 보통 관리비는 계약 면적* 기준으로 산정되기 때문에 면적을 확인해보는 것이 좋겠죠?
 등기부등본을 통해 기존에 임차이력과 건물의 매매가, 근저당* 이력 등을 확인합니다. 이전에 어떤 이슈가 있었는지, 유사시에 보증금은 지킬 수 있는지 등을 확인합니다.
*계약 면적 = 공급 면적(전용면적 + 주거공용면적) + 기타공용면적 
*근저당 :  쉽게 이야기하면 어떤 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것.

임대조건 검토Ⅱ-점포상태 (공사 및 건물 안정성)
☑ 현재 매장의 운영 상태 체크 ( 전력, 가스 사용량, 배기 성능, 배수량 )
☑ 후보 점포의 천장까지의 높이 확인 
☑ 배수, 급수를 위한 주방 바닥과 배기 시설을 올릴 수 있는지 확인
☑ 배기는 점포에서 바로 처리 가능한지, 옥상까지 배관을 설치해야 하는지 확인
☑ 배기량 확인 (매장 내에 영향을 주지는 않는지)
☑ 에어컨 실외기 위치 확인 
☑ 매장과 연결된 배관 크기 확인
☑ 배관이 정화조와 연결되어 있진 않은지 확인 
☑ 노후한 건물의 경우, 리모델링이나 재건축 가능성 있는지
점포 상태 체크를 할 때에는 지금 매장의 운영 상태부터 체크합니다. 기본적으로 전력이나 가스 사용량, 배기 성능, 배수량 등을 체크해야 주방 설비를 어떻게 만들지 기준을 세울 수 있습니다. 후보 점포를 방문하면 먼저 천장까지의 높이를 확인해 배수, 급수를 위한 주방 바닥과 배기 시설을 올릴 수 있는 지 확인합니다. 배기는 점포에서 바로 처리가 가능한지 아니면 옥상까지 배관을 설치해야 하는지 체크합니다. 당연히 공사비에 차이가 있겠죠?  
또 배기량을 확인해서 매장 내 상태도 확인합니다. 배기가 너무 세면 밖의 공기가 안으로 들어와 냉난방이나 냄새 등에 악영향을 주거나, 문이 잘 안 열리거나 안 닫히는 현상이 발생할 수 있습니다. 더불어 에어컨 실외기 위치도 미리 체크합니다. 배수의 경우는 매장과 연결된 배관 크기를 확인합니다. 너무 좁거나 구조가 복잡하면 막히거나 역류할 위험이 있습니다. 가끔 이 배관이 정화조*로 연결된 경우가 있습니다.
*정화조 : 분뇨를 정화처리하기 위한 탱크
이 경우 건물주가 새로 공사를 해줘야 합니다. 만약 나중에 해당 관할 구역 관리 기관에서 지적을 받게 되면 운영을 중단하고 공사를 해야 하는 불상사가 일어날 수 있으니 반드시 확인하기 바랍니다. 
전력의 경우 현재 매장을 기준으로 해서 필요한 총 전력량을 구하고, 매장이 커지는 만큼의 변수를 적용해서 건물이 충분한 전력을 공급할 수 있는지 확인을 합니다. 증설이 필요하게 되면 또 공사비가 올라가겠죠? 또 노후한 건물의 경우 정화조 냄새가 나는 경우가 있습니다. 이 경우 조치가 어려울 수 있으니 잘 살펴봐야 하고 노후한 만큼 건물 리모델링이나 재건축 이슈가 있을 수 있으므로 영업 기간에 영업을 보장받을 수 있는지 잘 확인해야 합니다. 

#6 건물주와 사전 미팅하기
가끔 계약하는 날까지 건물주를 만나지 못하고 바로 계약하는 경우가 있습니다. 이런 경우 공사 중에 건물주가 클레임을 걸거나 운영 중에 예상치 못한 트러블로 영업에 악영향을 줄 수 있는데요. 사전에 계약 조건을 잘 살피고 몇 차례 만나보시길 권합니다. 우리 매장 특성 상 꼭 필요한 공사나 건물 이용 등을 사전에 협의해야 트러블을 예방할 수 있습니다. 부동산은 식당 운영에 대해서는 잘 모르기 때문에 이 부분을 살뜰히 챙기기 어렵습니다. 아울러 장기간 소통을 해야 되기 때문에 건물주의 성향을 잘 파악해 두는 것은 무척 중요합니다.


💡종합하자면!
1. 현재 매장의 손익계산서를 분석한다. 
2. 현재 매장의 상권과 입지를 분석한다.
3. 1.2를 활용해 후보 점포를 여러 개, 천천히 검토한다.
4. 임대조건(권리금, 임대료, 등기부등본,점포 상태 등)을 검토한다
5. 공사나 운영관련 유의 사항에 대해 체크리스트를 만들고 꼼꼼히 챙긴다
6. 계약 전 건물주를 만나 성향과 운영에 대한 의견을 나눈다.


천천히 꼼꼼하게 !
현재 점포 분석, 상권/입지 분석, 공사 가능성 검토, 임대차 계약, 공사 준비 등의  항목들은 기업에서도 부서가 나눠져 있을 만큼 방대합니다. 그렇다고 겁먹지는 마세요! 이 많은 것들을 도대체 어떻게 하냐? 우선 우리 매장에 필요한 것들을 리스트화 해보세요. 그리고 유튜브, 카페, 블로그 등에 해당 내용을 검색하면 대부분의 정보를 얻을 수 있습니다. 대부분 성급하게 매장을 얻거나, 성급하게 공사를 해서 손해를 보는 일이 대부분입니다. 점포 계약이던, 인테리어 공사 계약이던 간에 계약 전에 천천히 꼼꼼히 준비하시는 것이 창업 비용과 운영 비용을 아낄 수 있는 방법입니다.    


매장 관리 전문가
 아이언 의 Q&A 보러가기

🔗 우리 가게 문제 진단? 고객의 관점에서 다시 보자
🔗 고객 경험을 우선한 상차림을!