1층과 2층, 나에게 맞는 입지는? 🏠
상권과 메뉴에 따라
나에게 맞는 층 수를 선택해라 🏣
우리나라에서 일반적으로 식당은 1층과 2층 또는 지하에 위치한다.
1층과 2층 중 어디에 위치하는 것이 좋을까?
결론적으로 말하자면, 상권과 메뉴에 따라 나에게 맞는 층수를 선택해야 한다.
왜 떡볶이 집인데 3층에 있지?
옥수역쪽에서 떡볶이 집을 하고 있다는 업주에게 연락이 왔다. 오픈 한지 6개월이 되었는데 매출이 천만원도 안된다고 상담 받길 원했다. 며칠 뒤 해당 주소로 찾아갔지만 떡볶이집을 찾을 수 없어 전화를 했다.
"매장이 앞에서 뒤에서 볼 때는 2층인데 앞쪽에서 오시면 3층이에요"
나는 깜짝 놀랐다. '왜 떡볶이 집인데 3층에 있지?'
간신히 찾아가 들어갔는데, 즉석 떡볶이도 아닌 판 떡볶이를 팔고 있어서 매우 놀랐다.
자세한 상황 설명을 들어보니 그 상가는 업주의 상가인데 그동안 상가가 나가지 않아 본인이 직접 떡볶이 장사를 시작했다는 것이다. 나는 현재 상태를 종합하여 생각해보고 답변을 주었다.
"영업장을 옮기 시거나 업변을 하셔야 할 같습니다. 3층에서는 떡볶이가 적합하지 않는 메뉴입니다. "
결국 두 달 뒤 그 식당은 폐업을 했다.
부동산 업자의 말에 넘어가지 말기!
내가 운영할 식당 자리로 1층에 위치한 상가를 알아보러 다닐 때 가끔 부동산 업자는 이렇게 말한다.
"저기... 3층 상가가 하나 나왔는데, 한 번 보시겠어요? 1층보다 임대료도 저렴하고, 이 동네는 맛있게만 하면 손님이 오는 동네입니다."
어처구니 없는 이야기 같기도 하지만 많은 사람들이 이 이야기에 넘어가기도 한다. 일단 2층은 1층보다 같은 평수 대비 가격이 반정도 이거나 평수가 두 배라도 가격이 1층의 반정도이다.
3층은 2층의 반정도 임대료라고 보면 된다. 상권의 크기에 따라 3층,4층도 식당을 할 수 있지만 대형 상권이 아니면 3층 이상은 나중에 처분할 때 쉽지 않다.
임대료의 차이 때문에
아이템 별 층 수 공략이 필요하다.
내 아이템이 2층,3층에서 안되란 법은 없겠지만 식당이 성공하기에 1층이 성공 확률이 높은 것은 사실이다.
하지만 문제는 임대료의 차이.
임대료가 매출의 10%이하 이어야만 식당이 유지된다는 것은 정석은 아니지만 통상적으로 식당이 오래 살아남는 데이터임에는 분명 틀림없다.
내 아이템에 맞는 층 수를 결정하려면 우선 층 별 입지의 특성을 알아야 한다.
상권에 따라 다르지만 역세권의 상권이라는 가정 하에 이야기 해보겠다.
상가 1층에는 자주 구매할 만한 아이템을 !
역세권의 상가 1층은 손님이 쉽게 드나들 수 있는 입지이다.
그렇다면 아이템도 수시로 드나들며 자주 구매를 할 만한 저가 대의 충동(워킹)구매 상품을 파는 식당이 적절할 것이다.
만약 지하철 역 입구 앞의 건물 1층에 한정식집을 차린다면 어떨까?
물론 손님이 없지는 않겠지만 한정식은 충동적으로 혼자 와서 먹고 갈 수 있는 아이템은 아니다. 게다가 한정식집은 영업장의 면적이 작아서는 안되는 아이템이기 때문에 역세권 1층에서는 임대료를 견디지 못할 것이다.
역세권 1층에 맞는 아이템은 어떤 것이 있을까?
떡볶이, 핫도그, 햄버거,김밥, 분식처럼 머무는 시간이 짧고 가볍게 먹고 갈 수 있는 메뉴가 1층에 자리 잡기에 적절하다.
상가 2층에는 목적 구매 형태의 아이템을!
상가 2층에서는 손님의 구매 형태가 목적 구매이어야 한다. 물론 목적 구매 형태는 상권에 따라서 3층,4층도 가능하다.
그렇다면 한정식이 2층에서는 어떨까? 2층은 1층보다 넓고 임대료가 저렴하고, 머무는 시간이 길기 때문에 2층이 적절하다.
이와 같이 머무는 시간이 오래 걸리거나 넓은 공간이 필요한 아이템은 역세권에서는 2층 이상의 입지에서 자리를 잡아야 한다.
🙋♂️목적 구매란? 손님이 목적을 정해 미리 계획하여 찾아오는 구매 형태. |
🧐충동 구매와 목적 구매를 모두 할 수 있는 고깃집이나 술집의 경우는 어떨까?
이 경우는 손님이 목적 구매와 충동 구매 두 가지의 소비 형태로 소비하기 때문에 1층, 2층 어느 곳이든 상관 없지만 그래도 고깃집이나 술집은 1층에서 영업하는 것이 성공 확률이 훨씬 더 높다.
다만, 가장 고려해야 할 것은 평수 대비 적절한 임대료이냐는 것이다. 이럴 경우 상권 내의 해당 업종의 회전율과 매출을 분석해 적절한 임대료가 얼마인지 확인하고 층수를 결정하면 된다.
주방컨설팅, 외식경영 전문가
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