몇 개월을 넘게 상가를 찾아 헤맸다. 하도 상가를 많이 보니까 거기서 거기처럼 보이고, 과연 나에게 맞는 상가가 있을까 싶었다. 그러던 중 드디어 맘에 드는 상가를 하나 발견했다.  고생해서 찾은 상가라 그런지 계약을 서둘렀다. 기존 사업자를 양도ㆍ양수 받으면 좋겠지만 간이 사업자를 받기 위해서 양도ㆍ양수 받지 않았다.  
그런데 이게 무슨 일인가! 😧
인테리어가 끝날 때쯤 구청에 가서 영업신고증을 발부받으려고 하니, 계약 평수 안에 근린 생활 시설이 아닌 주택이 들어있다는 것이다.  
너무 황당하여 부동산에 물어보니 부동산은 저도 몰랐다는 식이었다. 그동안은 계속 양도ㆍ양수를 받아왔기 때문에 그냥 영업을 해왔던 것이었다. 일단 임대인에게 용도 변경을 요청했다. 불법 건축물 부분과 설계에 문제가 있어 그것을 해결 하느라 결국 3개월이 지나서야 용도 변경이 되었고 이후 영업을 할 수 있었다. 
이처럼 상가는 눈에 보이지 않는 변수와 상황이 다양하다. 잘못하면 계약금을 날리거나 영업을 시작도 못하고 문을 닫는 경우가 비일비재하다. 
 

📌상가계약 시 반드시 확인해야 할 
4가지필수 체크 사항
 

#1 등기부등본상의 명의와 
임대인 일치 여부 확인
먼저 등기부등본상의 명의와 임대인이 동일한지 확인해야 한다. 가끔 임대인이 나이가 많거나 피치 못할 상황황이 있을 때, 계약자가 등기부등본상의 당사자와 다른 경우가 있다. 이럴 때는 반드시 부동산의 공인중개사와 함께 자리할 때, 가족관계 증명서와 등기부등본상의 인물의 신분증을 확인해야 한다. 그리고 계약금, 임대보증금, 임대료는 꼭 등기부등본상의 명의로 된 통장에 입금해야한다. 
 
#2 불법건축물확인
두 번째로, 불법건축물인지 아닌지 확인해야 한다. 특히 내가 임대하려는 상가의 일부가 불법으로 개조된 부분은 없는지 확인해야 한다. 가끔 계단이나 테라스 부분이 불법으로 만들어져 있는데도 불구하고 공인중개사가 이 점을 확인시켜주지 않거나, 그 사실을 모르고 계약이 이루어질 경우가 있다. 이 경우 물론 공인중개사의 책임이 있지만 이 책임 소재를 가리는 것이 쉬운 일은 아니다. 그러므로 반드시 불법 건축물 부분을 구청에 확인해보아야 한다. 불법건축물이 있더라도 강제이행금을 내고 쓸 수 있는지 , 철거 대상은 아닌지 확인해야 한다. 
 
#3 건축물의 용도 확인
세 번째로, 건축물의 용도를 반드시 확인해야 한다. 위의 사건처럼 건축물의 용도가 식당을 할 수 있는 제 2종  근린생활시설로 되어있지 않고, 주택이나 체육 시설 등이 껴있을 수 있다. 또 가든 형태의 경우 주차장이 대지인줄 알고 계약했는데 임야 또는 전,답으로 되어 있는 경우가 있다. 그렇기 때문에 계약 면적의 용도를 반드시 확인해야 한다. 용도 변경 허가는 쉽게 나오지 않는다는 점을 꼭 기억해라. ❗
 
🧐 근린생활 시설이란?
주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설로 규모와 시설의 종류에 따라 '제1종 근린생활시설'과 '제2종 근린생활시설'로 나누어진다. 일반음식점은 제2종 근린생활시설로 분류된다.

#4 실제 면적 일치 여부 확인
마지막으로, 부동산이 말해준 면적과 실제 계약 면적이 일치하는지 확인한다. 공인중개사는 어떻게든 계약을 성사시키기 위해 좋은 부분만 부풀려서 이야기할 것이다. 따라서 중개사가 말한 면적과 등기부등본상의 면적이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또한 실측을 통해 면적을 확인하는 것도 좋은 방법이다. 덧방을 심하게 하여 면적이 줄어든 경우도 많기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 한다.

🧐 덧방이란?
시공 업계에서 사용하는 용어로, 기존 타일을 철거하지 않고 그 위에 새로운 타일을 붙이는 것을 말한다.


🚨 상가 계약 시 주의할 점 
: 중개사를 믿지 말 것!
상가 계약 시 잊지 말아야 할 점은 중개사를 절대 믿어선 안된다는 점이다. 그들은 계약을 성사시키는 것이 목적이기 때문에 계약자들에게 좋은 것만 과장해서 이야기한다. 그리고 마치 내가 이 상가를 놓치면 큰 손해를 볼 것처럼 호들갑을 떤다. 하지만 계약이 성사되지 않더라도 원래 그 상가는 내 것이 아니었다고 차분하게 생각해야 한다.  서두르다가 오히려 일을 크게 그르치기 때문이다. 계약에 문제가 생겼을 때 중개사가 법적인 책임을 지어야 하지만 법정까지 끌고 가는 것 자체가 임차인에게는 큰 부담이다. 소송까지 가지 않도록 꼼꼼히 따지고 확인하는 것은 두 번 세 번 이야기해도 지나치지 않다.


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