정부가 최근 발표한 6.21 부동산 대책에서 가장 파격적인 변화를 예고한 ‘상생임대인’ 제도, 들어보셨나요?

지금 이 제도를 놓고 부동산 온라인 커뮤니티에 질문이 끊이질 않는다고 합니다. 혜택이 큰 만큼 주의해야할 부분이 많기 때문에 상생임대인 제도와 관련한 내용을 꼼꼼히 정리했습니다. ✨

✔️상생임대인 제도, 왜 파격적인가?

상생임대인 제도는 세입자의 주거를 안정시키고 전·월세 매물을 늘리자는 취지로 나왔습니다.
2024년 12월 31일까지 직전 임대차 계약을 기준으로 임대료를 5% 이내로 올리면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 됩니다.

하지만 개편되면서 혜택이 커졌기 때문에 정부에서 상당히 보수적으로 관리할 가능성이 높고, 약간의 차이로 요건을 충족하지 못할 수도 있다는 우려가 있습니다.
따라서 임대차 계약 기간의 꼼꼼한 확인, 5% 상한 기준을 넘지 않는 확실한 임대료 계산이 필요해요.



아래 정리된 상생임대인 제도 Q&A로 복잡한 적용요건들을 한번에 쉽고 깔끔하게 정리하세요!

🏠 상생임대인 제도 🏠
Q&A TIME

Q 상생임대인 제도는 무엇인가요?
2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상의 거주 요건을 채워야 하지만, 상생임대인에 해당되면 이런 실거주 의무를 면제해 주는 혜택입니다. 
보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제되죠. 
다만 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 해당합니다. 

Q 고가 주택을 임대한 경우에도 인정받을 수 있나요?
네. 현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대 주택으로 인정하지만, 정부가 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했습니다.
개정안이 시행되면 주택 가격에 상관없이 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 

Q 다주택자도 혜택을 받을 수 있나요?
다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 상생임대차 계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 
ex) AㆍBㆍC주택 3채를 보유한 다주택자가 C주택의 임대료를 5% 이내로 올린경우
 AㆍB주택을 먼저 처분하고 나중에 C주택을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 
먼저 판 AㆍB 주택은 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세 면제 혜택이 주어지지 않습니다.  

Q 다가구주택을 임대 중인데 
상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?
다가구주택 전체를 양도할 계획이라면
→해당 주택의 모든 호와 상생임대차계약을 체결
다가구주택 호별로 양도할 계획이라면
→호별로 상생임대차계약을 체결

Q 의무임대 기간은 어떻게 되나요?
직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간은 1년 6개월입니다. 그 이후에 새로 맺는 상생임대차 계약에 따른 의무임대 기간은 2년이죠.
즉 상생임대인이 되기 위해선 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 됩니다. 
상생임대차 계약을 맺은 이후에는 최소 2년을 채워야 합니다. 2년에서 하루만 모자라도 혜택 대상에서 제외됩니다. 

Q 상생임대차 계약 의무임대 
기간 판단 기준은 어떻게 되나요?
실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
(2년에서 1~2일이 모자라는 경우에도 혜택 적용 X)
ex) 계약 기간이 1년이지만 묵시적 갱신 등으로 
2년간 임대가 이루어진 경우
→ 의무임대 기간을 채운 것으로 인정
ex) 계약기간이 2년이지만 
실제 임대 기간이 1년인 경우
→ 의무임대 기간을 채운 것으로 인정 X

Q 직전 계약의 의무임대 기간 판단 기준?
마찬가지로 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 2년을 계약했더라도 실제 임대 기간이 1년 6개월에 못 미치면 인정받지 못합니다.   

Q 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우?
임차인의 계약갱신청구권 행사로 재계약을 맺은 경우는 상생임대인으로 인정해줍니다.

Q 이전에 거주하던 임차인이 나가고
새로운 임차인과 계약을 체결한 경우, 어떻게 되나요?
임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생임대인으로 인정해 줍니다. 

Q 전세를 끼고 주택을 매입한 1세대 1주택자인데,
새로 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로
올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?
못 받습니다.
ex) A씨가 주택을 매입하면서 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 승계받은 경우
A씨가 다음 계약 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 상생임대인으로 인정하진 않습니다.
상생임대차 계약은 동일한 임대인이 직접 전세 계약을 체결한 건을 비교해 판단하기 때문입니다.
소위 말하는 갭투자에 해당하는 경우인데, 갭투자에 세제지원을 하는 것은 임대주택의 실질적인 증가를 목적으로 둔 제도임을 감안할 때 부적절하다는 게 정부의 판단입니다.

Q 전세에서 월세로, 
혹은 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 
상생임대차계약으로 인정받을 수 있나요?
네. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)을 활용해 계산합니다.
ex) 전세보증금 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려는 경우
→ 82만8125원 이하로 월세를 설정
ex) 월세 보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환할 경우
→ 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정


・ 본 콘텐츠는 제휴사가 제공하였으며, 캐시노트는 콘텐츠의 정확성, 완전성, 신뢰성을 보장하지 않습니다.

세금이 어려운
사장님을 위한 콘텐츠👇

🤔 나도 종합소득세 신고대상일까?
✒️ 7월 부가세 정복하기 + 이벤트
🗓 7월 세무 일정