프랜차이즈 실패 법칙
13편 - 특수상권의 법칙

“똑같은 중형 프랜차이즈라도
6가지 중형 특수상권의 입점 여부는
브랜드 특성에 따라 매우 다르다. "


프랜차이즈 상권의 분류

프랜차이즈 상권은 크게 일반상권과 특수상권 2가지로 분류된다. 그래야 프랜차이즈의 효율적인 상권전략 수립이 가능하다. 
일반상권은 통상 재래상권 또는 로드상권이라고 불린다. 오래전부터 서서히 형성되어 급격히 없어지지도 않고, 급격히 생겨나지도 않는 상권이다. 프랜차이즈 일반상권에는 대형 일반상권과 중형 일반상권, 소형 일반상권의 3가지로 분류된다.
반면, 특수상권은 필요 목적과 주변 상황에 따라 하루아침에 급격히 형성되기도 하고, 급격히 없어지기도 한다. 
일례로 과거 이마트 의정부점이 들어서려다가 주변 영세상인의 반발로 입점을 포기했다. 그러다 다시 이마트 본사 정책에 따라 이마트 의정부점을 오픈했다. 이처럼 대형마트라는 중형 특수상권은 일개 회사의 정책에 따라 생기기도 하고, 생기지 않을 수도 있다. 이렇게 쉽게 생성되거나 없어지는, 가변적인 상권을 특수상권으로 분류한다.
 

프랜차이즈 특수상권의 
3가지 분류

특수상권도 대형 특수상권과 중형 특수상권, 소형 특수상권 3가지로 분류할 수 있다. 
 
📌 프랜차이즈 특수상권 분류 📌

대형 프랜차이즈가 입점할 수 있는 대형 특수상권은 스타필드 하남, 영등포 타임스퀘어, 디큐브시티, 부산의 센텀시티, 코엑스 등의 대형몰(Mall) 등이 있다. 국내에 10여 개가 있으며, 대형몰에는 백화점, CGV, 이마트 등이 입점, 대형 특수상권이 된다. 최근 스타필드 하남점처럼 계속 늘어나는 추세다.
소형 프랜차이즈가 입점할 수 있는 소형 특수상권은 동네 쇼핑센터와 주상복합빌딩 내에 생겨나는 상권을 말한다. 동네 쇼핑센터는 점차 사양화되고, 주상복합빌딩은 계속 늘어나는 추세다. 주상복합빌딩이 생기면 지하나 지상층에 편의점, 분식점, 음식점, 베이커리 등의 소형 프랜차이즈들이 입점하기 시작한다. 주상복합빌딩의 수는 너무 많아 일일이 다 열거하기 어렵지만, 최소 수백 개 이상의 상권이 전국 각지에 흩어져 있다.
마지막으로 중형 프랜차이즈가 입점할 수 있는 중형 특수상권이 있는데, 이 중형 특수상권이 매우 중요하다. 대형 특수상권은 전국 10여 개 수준으로 적고, 소형 특수상권인 주상복합빌딩 상권은 그 숫자를 헤아리기조차 어려울 정도로 너무 많아, 정확한 숫자 파악이 어려워 상권전략이 큰 의미가 없다.
반면, 중형 특수상권은 비교적 정확한 상권의 숫자 파악이 가능하다. 특수상권의 특성상 상권이 생겼다 사라졌다 하는 변수가 있으므로, 중형 프랜차이즈 매장 전개 시 상권전략은 매우 중요하다.
 

중형 특수상권은 
모수 6가지 종류가 있다

대학 상권, 백화점 상권, 대형마트 상권, 역-터미널 상권, 아파트 단지 상권, 고속도로 휴게소 상권이다. 이중 대학 상권도 특수상권으로 분류하는데 성균관대 율전캠퍼스 역시 근처에 산과 들로 덮여 있다가, 대학이 들어서면서 중형 특수상권 하나가 새로 형성된 경우다. 이런 특수상권은 국가 정책이나 당시 트렌드에 따라 수백 개가 생겨나기도 하고, 반대로 급격한 소멸의 길을 걷기도 한다.
이런 이유로 한국 시장에서 프랜차이즈는 큰 변동 없는 일반상권과 변동 가능한 특수상권으로 분류해야 한다. 그 틀 안에서 프랜차이즈 전개 전략과 상권입점 전략을 세워야 큰 오류 없이 사업을 성공시킬 수 있기 때문이다.
예를 들어 신촌, 영등포, 청량리 같은 일반상권은 수십 년 혹은 그 이상의 세월을 거쳐 상권이 서서히 만들어져 왔다. 반면, 지방 분교와 같은 대학 분교 상권은 과거엔 논과 밭이었지만, 그곳에 학교를 신축하면서 대학생이 주 고객층으로 형성된다. 중형 특수상권이 하루 아침에 생겨나는 것이다. 서울대 시흥 캠퍼스도 지금은 벌판이지만, 개교하면 중형 특수상권으로 탈바꿈하게 된다.
아파트 단지도 수천 세대의 입주가 시작되면, 산이었던 이 지역에 새로운 상권이 탄생한다. 이러한 특성을 가진 특수상권 중에서 중형 특수상권을 살펴보기로 한다.


첫 번째는 대학 특수상권이다

우리가 흔히 말하는 대학가는 홍대 상권, 이대 상권, 신촌 연대 상권, 돈암동 성신여대 상권과 같이 대학상권으로 시작했으나 이미 대형화된 대형상권을 말한다. 여기서 다루는 대학상권은 유명 대학가가 아니라, 해당 대학 학생만을 주고객층으로 하는 단일 중형상권을 말한다.
예를 들어 홍대 앞은 1990년대는 홍대생 위주의 대학상권이었지만, 지금은 홍대생보다는 타지역 고객이 훨씬 많다. 그래서 홍대 상권은 2000년대 들어와서는 대학상권으로 분류하지 않고, 유명 밀집 번화가인 대형 일반상권으로 분류한다. 그러나 혜화동의 성균관대 상권은 단일대학 상권에 해당한다. 성균관대 상권은 거의 성균관대생이 주 고객층이기 때문이다.



전문대학은 보통 2년제로 학생 수가 적어 중형상권에 해당되는 경우가 거의 없다. 그나마 서울 구로구 고척동에 있는 동양공업대학이 학생 수가 5,000~6,000명 내외로 많은 편이어서 중형 프랜차이즈가 입점했지만, 매출이 약화된 바 있다. 현재는 4년제 동양대학교로 바뀌어 중형상권으로 확정되었다. 이와는 반대로 서울 용산구 한남동의 단국대 상권은 단국대가 빠져나가면서 대학 상권이 사라지고 오피스 상권이 되었다. 이처럼 특수상권은 급격한 변화로 없어질 수도 있고, 새로 생길 수도 있는 가변적인 특성을 보인다.
4년제 대학은 전국에 200여 개 정도 있는데, 보통 학생 수가 1만 명 이상일 때 중형상권에 해당한다. 최소한 학생 수가 7,000~9,000명 이상일 때 중형 프랜차이즈가 입점할 수 있는 상권이 된다. 현재 중형 프랜차이즈가 입점 가능한 전국 대학상권 수는 약 70~80개 내외가 있다. 단, 대학교마다 특성이 있는데, 지방 분교의 경우나 서울 인근 지방대학은 학생들이 방과 후 급속히 빠져나가거나, 방학 때 학생 수가 급격히 줄어드는 상권도 있으므로 학생 수만 가지고 상권을 접근해서는 안 된다. 기본 학생 수로 출발로 하되, 주변 상권들과 연계해서 상권분석을 면밀히 검토해야 한다.


두 번째는 백화점 특수상권이다

백화점 역시 새로 오픈함과 동시에 입점 가능한 중형상권이 형성된다. 전국적으로 100여 개의 백화점이 있으나, 모든 백화점이 중형 특수상권에 입점 가능한 것은 아니다. 매장 규모가 작은 지방 백화점은 중형 프랜차이즈 입점이 어려울 수 있고, 대략 3,000여 평 이상은 넘어야 한다. 이 정도 규모에서 백화점 이용 고객 수와 고객층을 조사한 후 입점 여부를 결정해야 한다.

👜 국내 주요 백화점 매장 수 👜
(2020년 기준)



세 번째는 대형마트 특수상권이다

대형마트가 하나 들어서면 주변 상권이 죽는다. 경쟁력이 취약한 재래상권 옆에 경쟁력을 갖춘 중형상권이 새로 들어서면서 벌어지는 현상이다. 국내에 이마트, 홈플러스, 롯데마트, 코스트코, 트레이더스 등 대형마트는 약 400개 정도가 있다.

🏪 국내 주요 대형마트 매장 수 🏪
(2020년 기준)



네 번째는 기차역·터미널 특수상권이다

전철역은 중형 일반상권에 속한다. 여기서는 일반 철도역을 말한다.
서울의 전철역은 거의 중형상권에 들어간다. 주로 이용객이 많은 KTX 역으로, 광명역, 용산역, 천안역과 같은 기차역이다.



또한, 하루 이용객이 일정 수준 이상인 고속버스터미널, 시외터미널 등도 이에 속한다. 속초 고속버스터미널도 특수상권에 들어간다. 상권 형성은 미미하나, 바로 옆에 속초 항구가 있어 항구를 중심으로 상권이 크게 형성되었기 때문이다. 이처럼 특수상권에는 변수가 많아, 지역별로 상권별로 디테일하고 정확한 조사가 필요하다. 
 

다섯 번째는 아파트 단지 특수상권이다

여기서는 분당, 일산과 같은 대규모 단지를 말하는 것이 아니다. 벽산 APT 단지(4,000세대), 삼성 APT 단지(3,000세대)와 같은 단일 APT 단지를 말한다. APT 단지의 가구 수와 평형 크기, 소득수준에 따라 중형 프랜차이즈가 입점할 수 있는지가 결정된다. 서울에만 3,000세대 이상의 단지가 20여 개 있으며, 전국적으로 3,000세대 이상의 단지가 약 100개 이상 있는 것으로 조사된다.
 

여섯 번째는 고속도로 휴게소 특수상권이다

전국에 약 190여 개가 있다. 최근 고속도로 휴게소 간 경쟁이 치열해지면서 과거 ‘털보네 우동’ 같은 가성비가 떨어지는 브랜드를 포기하고, 경쟁력 있는 던킨도너츠나 엔제리너스 커피 등의 프랜차이즈 브랜드를 입점시키기 시작했다. 중부 고속도로에 있는 마장 프리미엄 휴게소의 경우 롯데마트, 맥도날드, 파리바게뜨, 오가다 등 다수의 프랜차이즈가 입점한 사례도 있다.
 
중형 프랜차이즈 브랜드별 
입점상권 분석 사례
O : 입점 충분, △ : 입점검토 가능, X : 입점 불가

위의 중형 프랜차이즈 상권별 입점 사례를 보면 동일한 중형 프랜차이즈라도 중형 일반상권에는 100% 입점이 가능하지만, 중형 특수상권에는 브랜드 특성에 따라 입점이 달라진다.특히, 중형 프랜차이즈는 브랜드별로 중형 일반상권은 물론이고, 중형 특수상권의 상권입점 전략을 정확히 세워야 전국을 석권하고 오랫동안 장수하는 우수 브랜드가 될 수 있다.

🧐 특수상권의 법칙이란?
중형 프랜차이즈는 중형 특수상권(대학 상권, 백화점 상권, 대형마트 상권, 역-터미널 상권, 아파트 단지 상권, 고속도로 휴게소 상권)의 입점여부가 브랜드마다 다르다. 입점 전략을 정확히 세워야 성공하게 되는 법칙을 말한다.

유재은 전문가가 알려주는
👩‍🏫 프랜차이즈 실패 법칙


👉 소형 일반상권 프랜차이즈에 대한 모든 것!


👉 목이 좋아야 하는 상권, 그렇지 않은 상권